Immobilien-Handelsfonds werben damit, dass sie günstig einkaufen und mit einem entsprechenden Aufschlag wieder verkaufen. Doch das Angebot an Opportunitäten scheint nicht gerade zu steigen. Auffällig vermeldete vor wenigen Tagen S&K einen Deal über immerhin 107 Millionen Euro. finanzwelt unterhielt sich mit Jonas Köller als Vorstand der Frankfurter Unternehmensgruppe über die derzeitige Marktsituation und wie man solche Chancen realisieren kann.

finanzwelt: Hat sich denn im Bereich des Einkaufs von Immobilien aus Zwangsverwertungen in den letzten Jahren viel verändert?

Dr. Köller: Genau genommen alles. Noch vor wenigen Jahren konnten Sie auf Zwangsversteigerungen gehen und wenn man nur das nötige Durchhaltevermögen hatte, konnte man mit ziemlicher Sicherheit einen interessanten Kauf tätigen. Das ist heute die Ausnahme. Wir erleben es immer wieder, dass ahnungslose Schnäppchenjäger die Preise so weit nach oben treiben, dass professionelle Immobilienverwerter die Finger davon lassen müssen.

finanzwelt: Dennoch haben Sie offenbar einen Weg gefunden, wie Sie nicht nur an geeignete Objekte kommen, sondern hierfür auch noch Käufer finden.

Dr. Köller: Das ist in der Tat so. Da wir unser Prinzip immer wieder hinterfragen und optimieren, finden wir auch Antworten darauf, wie wir entsprechend angepasst in diesem Markt agieren können. Und Sie haben mit einem Aspekt natürlich recht: Sie müssen die Objekte zu vernünftigen Konditionen erwerben, diese müssen aber auch eine derartige Qualität haben, dass man sie wieder veräußern kann. Und Sie müssen die Phantasie haben, diese Objekte auch zu entwickeln. Unter dem Strich geht es doch darum, dass alle profitieren. 

finanzwelt: Dabei hilft Ihnen sicher auch die derzeit schnelle Platzierung Ihrer Kapitalbeteiligungen, mit denen Sie ja unter anderem die Refinanzierung darstellen?

Dr. Köller: Ich würde lügen, wenn ich das verneine. Natürlich sind den potentiellen Verkäufern Investoren lieber, die mehrere Millionen, teilweise auch im zweistelligen Bereich zur Verfügung stellen können, ohne eine Bank fragen zu müssen. Und seitens der Banken ist es so, dass wir als Problemlöser akzeptiert sind und sowohl als Käufer auftreten wie aber auch als interessanter Partner, was großvolumige Finanzierungen anbelangt.

finanzwelt: Kommen wir zu Ihrem jüngsten Deal …

Dr. Köller: Gerne. Wir konnten unlängst ein Portfolio aus unserem Bestand, bestehend aus fünf Objektgesellschaften mit einer Gesamtfläche von über 90.000 Quadratmetern zum Preis von 107 Millionen Euro veräußern. Käufer ist ein institutioneller Investor. Es sind überwiegend Gewerbeeinheiten, aber auch Wohnobjekte. Die derzeitigen Mieteinnahmen aller Objekte liegen bei sieben Millionen Euro pro Jahr. Wir haben uns ansonsten zum Stillschwiegen darüber verpflichtet, wer der institutionelle Investor ist und wo sich die Immobilien genau befinden. Die Mieteinnahmen zeigen aber schon, dass es sich um gute Standorte handelt. Aus steuerlichen Gründen und weil wir auch weiterhin das Asset Management der Objekte übernehmen, bleiben wir mit sechs Prozent an dem Portfolio beteiligt. 

finanzwelt: Das sieht eher nach einer Kooperation denn nach einem reinen Verkauf aus, oder missverstehen wir hier etwas?

Dr. Köller: Sie verstehen das vollkommen richtig. Versetzen Sie sich doch mal in die Lage von institutionellen Investoren, die ganz genau wissen, dass sie für einen sicheren Cash Flow und für eine langfristige Anlagestrategie auch auf Immobilien setzen müssen. Diese haben weder die Zeit noch die Ressourcen, die passenden Objekte auszuwählen, noch das Facility Management, die Immobilien auch zu verwalten. Da liegen wir mit unserem Angebot genau richtig. Institutionelle Investoren suchen eben langfristige Partner.

finanzwelt: Sie legen großen Wert darauf, dass Sie Immobilien nicht nur handeln, sondern aktiv managen?

Dr. Köller: Wir verstehen Immobilien in der Tat als Handelsgut und je höher die Qualität dieses Handelsgutes ist, umso besser können wie es vermarkten. In diesem Beispiel haben wir die Mietverträge angepasst, teilweise neu abgeschlossen und Mieter gefunden, die nach einer mittel- bis langfristigen Nutzung suchten. Die Objekte sind übrigens überwiegend an deutsche Konzerne vermietet.

finanzwelt: Ihrer Pressemitteilungen entnehmen wir, dass bei diesem Verkauf Gewinne im zweistelligen Millionenbereich realisiert werden konnten. Was sagt denn Ihr Fondspartner United Investors zu solchen Ergebnissen.

Dr. Köller: Das Gleiche wie unsere Anleger. Sie sind begeistert darüber, dass wir nach wenigen Jahren Immobilienvolumen in dieser Größenordnung bewegen können mit der klaren Chance, auch entsprechende Gewinne zu realisieren. Wie Sie vielleicht wissen, partizipieren unsere Anleger direkt am Erfolg der Unternehmensgruppe, seien es Verkaufserlöse oder laufende Einnahmen aus der Verwaltung von Immobilienportfolios. Beide Bereiche konnten wir in den letzten zwei Jahren deutlich ausbauen.