Schrottimmobilien: schmutzige Vertriebstricks machen Opfer zu Verbrechern

Berlin, den 31.01.2013 – Es sind die ganz schmutzigen Vertriebstricks beim Millionengeschäft mit Schrottimmobilien, über die das Online Portal „derwesten.de“ am 26.04.12 berichtet. Hereingefallen ist ein unbescholtenes Ehepaar kurz vor dem Rentenalter. Die Tricks der Täter sind derart schmutzig, dass die Opfer auch noch damit rechnen müssen, von der Staatsanwaltschaft verfolgt zu werden.

Was ist passiert?

Das Ehepaar Meier (Name redaktionell geändert) wollte kurz vor Eintritt in das Rentenalter noch etwas tun, um die Altersvorsorge aufzubessern. Bei der Suche nach einer zusätzlichen Altersvorsorgemöglichkeit gerieten sie an den Immobilienhändler Moltke (Name geändert). Moltke bot ihnen eine nicht unbedingt in der besten Strassen der Stadt gelegenen  Wohnung an, die grundlegenden Wohnbedürfnissen entsprach, ohne luxuriös zu sein. Moltke präsentierte den Meiers eine Berechnung, nach welcher nur 50 Euro im Monat für den Erwerb der Wohnung nach Steuern und Mieteingang fällig würden. Der für den Kauf aufzunehmende Kredit der Immo-Bank (Name geändert) würde sich im Übrigen aus den Mieteinnahmen und den Steuervorteilen selbst tragen. Das Sahnehäubchen: „Die Wohnung werde auch noch komplett saniert.“

Ganz so einfach konnten sich Meiers das allerdings nicht vorstellen, da noch einige Kredite für andere Investitionen liefen. Das Auto musste noch abgelöst werden, ebenso der gerade erst frisch erworbene Plasma-Fernseher. Insgesamt standen Meiers noch mit 20.000,00 Euro bei den Banken und dem Elektronikkaufhaus in der Kreide. Kein Problem, sagte Moltke. Gleich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags werde die Immobilienfirma an die Meiers 20.000,00 Euro überweisen, um die bestehenden Darlehen zu tilgen. Glattstellen nennt man das im Branchenjargon. In dem beim Beratungsgespräch ausgefüllten Beratungs- und Bonitätsaufnahmeprotokoll vermerkte Moltke das allerdings nicht. Ebenso wenig kreuzte er an der vorgesehenen Stelle die Nutzungsart der Wohnung an. So unterzeichneten die Meiers dann letztlich das Beratungsprotokoll, ohne angegeben zu haben, ob es sich hier um eine Immobilie zur Fremdnutzung handelt oder ob diese von den Meiers selbst bewohnt werden soll.
 
Gleich nach der Immobilienberatung beantragte dann Moltke ein Darlehen bei der Immobank, wobei das Darlehen dann von einer Eigennutzung der Immobilie ausging. Die Immobank finanzierte das Objekt zu einem Wert von 220.000,00 Euro und zahlte nach Eingang der erforderlichen Unterlagen das Geld an die Verkäufer Firma aus. Diese hatte bereits kurz zuvor die bestehenden Darlehensverpflichtungen durch eine Zahlung von 20.000,00 Euro an die Meiers abgelöst und somit den Schufa-Eintrag der Meiers bereinigt und die Meiers konnten von weiteren Darlehensverpflichtungen befreit werden.

Nachdem einige Monate ins Land gegangen waren, nahm das Unglück seinen Lauf. Tatsächlich flossen die Mieteinnahmen nicht so üppig, wie in der Musterberechnung von Moltke vorgerechnet. Die Hausverwaltung meldete sich ebenfalls nach einigen Wochen und teilte mit, dass für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten in dem Haus eine erhebliche Sonderumlage fällig wurde. Hier erst erfuhren Meiers, dass weder die einzelne Wohnung noch das gesamte Haus in letzter Zeit saniert wurden, noch dass dies in Kürze geschehen werde. Als die Darlehensraten dann nicht mehr bedient werden konnte, zog die Bank die Notbremse und kündigte das Darlehen, um die Wohnung dann zu verkaufen. Der angesetzte Verkehrswert betrug noch nicht einmal die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises.

Glück im Unglück für die Opfer?

Rechtsanwalt Röhlke von der Berliner Rechtsanwaltskanzlei Röhlke Rechtsanwälte, die eine Vielzahl geschädigter Schrottimmobilienkäufer vertritt, erklärt hierzu: „Der von Immobilienhändler Moltke benötigte Betrag zur Glattstellung der Darlehensverpflichtungen der Meiers war in dem überhöhten Kaufpreis selbstverständlich mit finanziert. Meiers haben letztlich die Kreditablösungen durch den höheren Immobilienkaufpreis selbst bezahlt. Die jetzige Situation ist für Meiers natürlich eine Katastrophe, weil der Verwertungserlös der Wohnung nicht annähernd ausreichen wird, dass aufgenommene Darlehen bei der Bank zurück zu zahlen. Statt eines Zubrotes im Alter werden die Meiers noch erhebliche Zahlungen bis an ihr Lebensende zu leisten haben. Und dabei haben Sie noch Glück“, „meint der Jurist.

Wie das?

Er weist darauf hin, dass die Bank das Darlehen ja unter falschen Voraussetzungen ausgekehrt hat. Die Bank ging davon aus, dass es sich um eine Immobilie zur Selbstnutzung handelt, tatsächlich ist es jedoch eine fremdgenutzte Immobilie zu Kapitalanlagenzwecken.

„Bei selbstgenutzten Immobilien wendet die Bank ganz andere Bonitätsraster an, da das monatliche Einkommen ja jedenfalls nicht durch die eigene Miete des Käufers mehr belastet ist und diese stattdessen voll zur Darlehenstilgung verwendet werden kann. Bei einer fremdgenutzten Immobilie muss der Käufer neben seiner eigenen Miete auch noch die Nebenkosten der gekauften Wohnung finanzieren, falls dort der Mieter ausfällt. Hier verlangt die Bank eine ganz andere Bonität des Kreditnehmers“, erläutert Röhlke.

Vorsicht für Immobilienkäufer ist geboten!

Außerdem weist Röhlke darauf hin, dass Immobilienkäufer wie die Meiers sich darüber hinaus möglicherweise auch noch des Kreditbetruges schuldig gemacht haben könnten. Das Strafgesetzbuch sieht eine Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren für denjenigen vor, der im Zusammenhang mit einem Antrag auf Gewährung eines Kredites unrichtige oder unvollständige Unterlagen dem Kreditgeber einreicht. „In der Vergangenheit sind Fälle bekannt geworden, in denen die Bank daraufhin sogar eine Strafanzeige gegen ihre Darlehensnehmer gestartet hat, weil diese bei der Darlehensbeantragung eine fehlerhafte Angabe zu der Immobilie gemacht haben“, sagt Röhlke. Er empfiehlt betroffenen Immobilienkäufern den umgehenden Gang zum Anwalt, da das Ausmaß der zivil- und strafrechtlichen Komplikationen hier leicht existenzbedrohend werden kann.

V.i.S.d.P.:

Christian-H. Röhlke
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Rechtsgebiete
Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht.

Kapitalanlagenrecht
Hauptsächlich werden Anleger im Bereich unrentabler stille Beteiligungen oder steuerbegünstigter Immobilienfonds betreut. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als „Immobilienrente“ schmackhaft gemacht wurden.

Handelsrecht
Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.