Bernd Ehret-Was man wissen sollte zum Thema Immobilien

 

Laut einer renommierten Studie einer Commerzbank Tochter haben 9 von 10 Millionären Ihr Vermögen durch die Investition in Immobilien gebildet. Dies bestätigt ein Zitat des Frankfurter Bankiers Freiherr von Bethmann, der anmerkte: “Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten.” Das Prinzip ist denkbar einfach: Man erwirbt mit Hilfe von Fremdkapital einen Sachwert (Immobilie) und führt Zins und Tilgung des Fremdkapitals durch die Einnahme von Steuervorteilen und Mieteinnahmen zurück. Nachfolgend haben wir, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, 10 Gründe oder Argumente für den Immobilienkauf aufgezählt:

 Aus der Vergangenheit lernen

Viele Vermögen nach dem Krieg sind durch Immobilienbesitz entstanden. Wer 1960 in München ein Haus oder eine Wohnung erworben hat, hat sein Vermögen bis heute vervielfacht. Immobilienbesitz ist immer eine Möglichkeit, Vermögen günstig zu schaffen und es ohne Inflationsrisiko zu vermehren. Auch die Entwicklung der Wohnnutzung spricht für die Immobilien. Die Quadratmeter-Zahl pro Kopf und Wohnung ist kontinuierlich am Steigen. Auch die Zahl der Single-Haushalte wächst an. Die Nachfrage nach Wohnraum wird also weiter steigen.

Sachwerte schaffen

Der Immobilienbesitz ist in Deutschland eine große Säule der Vermögensanlage. Nach dem Eigenheim sind vermietete Immobilien eine hervorragende Kapitalanlage. Sie bieten hohe Sicherheit, Inflationsschutz, Steuervorteile, Rendite und Einkommensquelle im Alter. Sie sind weniger stark von Konjunkturzyklen abhängig als z. B. eine Aktie. Wenn es heißt: “Essen und Trinken müssen die Menschen immer” gilt dies noch viel mehr für “das Dach über dem Kopf”.

Inflation = Vernichtung von Vermögen

Auch wenn wir in Deutschland vergleichsweise niedrige Inflationsraten vorweisen können, die schleichende Geldentwertung frisst jedes Jahr etliches Vermögen auf. So manches Sparbuch oder Sparvertrag verbucht nach Abzug von Steuern und Inflation oft sogar eine negative Rendite. Besitzer von Immobilien treten dieser Situation entgegen. Die Miete kann dem Inflationsverlauf angepasst werden. Bei einer Finanzierung mit Fremdmitteln verringert die Inflation sogar die Rückzahlung der Darlehen.

Steuern optimal gestalten

Durch gezielte Steuervergünstigungen versucht der Staat Investitionen in seinem Sinne zu lenken. Dadurch entstehen für den Anleger – abhängig von seiner steuerlichen Situation – Möglichkeiten, den Staat an seinem Vermögensaufbau zu beteiligen.

Im Alter aus Vermögen leben

Das gesetzliche Rentensystem wird im Regelfall nicht ausreichen, um den Lebensstandard im Alter zu halten. Private Vorsorge tut not. Immobilienbesitz und Mieteinnahmen sichern das Einkommen über das Berufsleben hinaus. Ist die Immobilienfinanzierung so konzipiert, dass die Immobilie spätestens mit Eintritt ins Rentenalter schuldfrei wird, stehen die gesamten Mieteinnahmen als Einkommensquelle zur Verfügung.

Portfolio und Renditen

Zu einer ausgewogenen Vermögensplanung gehören viele Bausteine. Die Immobilie gehört neben der fondsgebundenen Lebensversicherung und den langfristigen Aktienfondsanlagen zu den gängigen Instrumenten der Kapitalanlage. Sie bietet Mietrendite, Wertsteigerung, Inflationsschutz und steuerliche Vorteile. Die Kombination der Immobilien mit einem Wertpapierdepot senkt das Gesamtrisiko für Marktzyklen und stabilisiert die Rendite

Immobilienkauf mit gesundem Menschenverstand

Die drei wesentlichen Kriterien für den Kauf einer Immobilie sind: Lage, Lage, Lage! Jedem Käufer ist es einfach möglich, sich ein persönliches Bild von einer Wohnung und dem näheren Umfeld zu machen. Von eigenen Erfahrungen und Einschätzungen kann bei der Auswahl so einfach profitiert werden.

Langfristig anlegen schafft Wertzuwachs

Untersuchungen zeigen, dass häufiges Umschichten von Kapitalanlagen zu einer verminderten Rendite führt. Dies liegt einmal an den Transaktionskosten, zum anderen an der Schwierigkeit, den richtigen Zeitpunkt für den Ein-und Ausstieg in einen Markt zu treffen. Eine Kapitalanlagenimmobilie sollte immer langfristig betrachtet werden, so dass solche Probleme nicht auftreten können.

Bezahlte Immobilie als Sicherheit zur Darlehensaufnahme

Eine Immobilie als Sicherheit ist bei Banken sehr beliebt. So kann eine bereits bezahlte Eigentumswohnung z.B. als Sicherheit für einen Kredit dienen.

Vermögen weitergeben

Für so manchen Anleger ist auch dies ein wichtiger Grund: Immobilienvermögen an die Kinder weitergeben zu können und so einen Beitrag zur künftigen Vermögenssituation zu leisten.

Wichtige Kriterien eines Immobilienkaufs 

Anlegerprofil 

Immobilieneigentümer bilden das größte Vermögen in Deutschland. In Zeiten unsicherer Renten und schwankender Börsen nimmt die Bedeutung des Immobilienvermögens als Anlageform zu. Anleger, die auf Rendite aus Sachwerten setzen und einen überdurchschnittlich hohen Substanzwert erwarten, sind in diesem Anlagesegment gut aufgehoben. Abgesehen davon sollten Immobilienanlagen in keinem ausgewogenen Portfolio fehlen, denn diese erhöhen die Sicherheit. Geringes einzusetzendes Kapital und Steuervorteile machen Immobilien als Kapitalanlage für den Anleger sehr oft interessant.

 Worauf Sie achten sollten

 b eine Immobilie auf lange Sicht auch die erwarteten Erträge erwirtschaftet, ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Vor allem die Lageist entscheidend. Anders als bei selbst genutzten Immobilien sollten Sie nicht zwangsläufig von Ihren Ansprüchen an eine Wohnlage ausgehen, denn die Vermietbarkeit muss im Vordergrund stehen. Sollten Sie selbst z.B. ein Häuschen im Grünen für sich bevorzugen, so kann zur Vermietung eine Wohnung in einer Stadt, mit bester Verkehrsanbindung und guter Infrastruktur vorteilhafter sein. So erlangen Sie ein gutes Wertsteigerungspotential und größtmögliche Mieteinnahmen.

Für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage sollten Sie in jedem Fall einen Experten zu Rate ziehen, der Sie vor allem ohneInteressenskonflikte unabhängig beraten kann.

Abwicklungen von Finanzierungen, Kenntnisse im Vertrags- sowie im Steuerrecht und fundiertes Wissen bei der Objektbewertung sollten seine tägliche Arbeit kennzeichnen. Der TÜV Süd stellt Ihnen hier sein  Wissen und seine Erfahrung zur Verfügung und prüfen für Sie:

Die Werthaltigkeit von Immobilien

Die Finanzierungsmöglichkeiten

Die zu erwartenden Mietrenditen

Die steuerlichen Auswirkungen

 … und auch alle anderen, grundlegend wichtigen Gegebenheiten. Grundsätzlich sollte eine Kapitalanlage folgende Kriterien erfüllen:

Sicherheit

Rendite

Inflationsschutz

Fungibilität

Veräußerbarkeit

Steuervorteile

Vergleicht man Immobilien mit anderen Kapitalanlagen so stellt man leicht fest, dass die Immobilie die einzigste Kapitalanlage darstellt, die alle diese Voraussetzungen erfüllt.

Nicht ohneGrund haben Immobilien im Langzeitvergleich höhere Renditen als Aktien erzielt.Überprüfen Sie selbst einmal Aktien, Lebensversicherungen, Bausparverträge, Investmentfonds, Unternehmensbeteiligungen etc. unter o.g. Kriterien und Sie werden selbst zu diesem Ergebnis gelangen. Selbst Banken und Versicherungen, die gerne andere Produkte an Ihre Anleger vermitteln setzen selbst auf eine der ältesten Kapitalanlagen der Welt. Lesen Sie doch einmal sorgfältig die Bilanzen von Banken und Versicherungen, und Sie werden feststellen, dass ein Großteil der Gewinne in neue Immobilienanlagen investiert wird.

Nicht umsonst galt schon immer der Grundsatz: “Grundbuch ist besser als Saprbuch“

Die Rendite

Eine Immobilie erwirtschaftet eine durchschnittliche Mietrendite in Höhe von 4 – 5% p.a. Dies ist die Sofortrendite, die der Anleger für sein eingesetztes Kapital erhält. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben, die ebenfalls eine Einnahmequelle darstellen, und damit der Rendite zugerechnet werden müssen. Eine weitere Rendite ist die Wertsteigerung, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt. Die Wertsteigerung aufgrund einer Investition in Sachwerte und damit in eine inflationsgeschützte Kapitalanlage ergibt eine durchschnittliche Wertsteigerung pro Jahr von ca. 2%. Dieser Wertzuwachs ist darin begründet, dass ein Käufer jedes Jahr mehr Geldwert aufwenden muss, um die gleiche Sachwertanlage zu erwerben. Dieser Wert orientiert sich an der aktuellen Inflationsrate. Bei der Ermittlung der Inflationsrate wird ein statistischer Warenkorb zugrunde gelegt, d.h. ein Warenkorb einer Durchschnittsfamilie, und es wird ermittelt wie hoch der jährliche Mehraufwand für den gleichen Warenkorb gegenüber dem Vorjahr beträgt. Was hat z.B. ein durchschnittliches Einfamilienhaus 1960 gekostet, und was muß man heute dafür aufwenden? Sie werden erkennen das dieser heutige Wert ein Vielfaches des damaligen Erstellungspreises darstellt. Eine weitere Wertsteigerung ergibt sich aus der gewählten Lage, der Ausstattung und der Vermietbarkeit des gewählten Objektes. Immobilien in Zentrumslagen erfahren hier derzeit einen immensen Wertzuwachs, da hier eine höhere Nachfrage vorliegt als das derzeitige Angebot umfasst. Wählt man eine Immobilie als Anlage in einer unwiederbringlichen Lage, so zahlen hier Mieter oder evtl. spätere Käufer wesentlich höhere Mieten bzw. Kaufpreise als in nicht so begehrten Lagen. Immobilien in bevorzugten Lagen sind nicht unbegrenzt vermehrbar, daher entscheiden hier Angebot und Nachfrage über den zu erzielenden Kauf- bzw. Verkaufspreis. Diese Wertsteigerungen können nur schwer beziffert werden, Extrembeispiele wie z.B. Wohnobjekte in Köln-Marienburg erzielen Preise von bis zu 7.000 €/qm! Studieren Sie selbst einmal die Tagespresse und sie werden auch dort Objekte finden, deren Preise weit über dem Durchschnitt liegen!

Lage / Preis / Miete

Welche zusätzlichen Kriterien muß eine Immobilie als Kapitalanlage erfüllen?

Gute Lage

Marktgerechter Preis

Langfristig erzielbare Miete

Um eine langfristige Wertsteigerung zu realisieren, ist die Lageeiner Immobilie von entscheidender Bedeutung. Neben guter Verkehrsanbindung, vorhandener Infrastruktur zählt auch die Wahl der Stadt in der sich die zukünftige Kapitalanlage befinden sollte zu den sehr wichtigen Kriterien. Marktforschungen die jedes Jahr durchgeführt werden, nennen hier die wichtigsten Metropolen als renditeträchtigste Standorte. Köln, Düsseldorf, München, Berlin, Dreseden und Frankfurt rangieren hier auf den obersten Plätzen. Auch in Bezug auf den Preis sollte das Angebot jeder Prüfung standhalten. Die Preise für Wohnraum sind in den letzen Jahren deutlich gestiegen, für gute bis sehr gute Lagen in o.g. Metropolen müssen Anleger teilweise bei Neubau schon mehr als 3.000 €/qm zahlen. Die Preissteigerungen resultieren natürlich auch aufgrund von gestiegenen Lohn- und Baukosten, die sich ebenfalls im Erstellungspreis niederschlagen. Die Miete Wichtigste Voraussetzung für eine Kapitalanlage im Bereich Immobilien ist die Miete. Die Miete sollte vor allen Dingen langfristig erzielbar sein, d.h. eine ortsübliche Vergleichsmiete sollte als Maßstab genommen werden, Mieterhöhungen setzt i.d.R. die vom Anleger beauftragte Hausverwaltung im gesetzlichen Rahmen um. Mietgarantien und Mietpools können in diesem Bereich zusätzliche Sicherheit für den Anleger bringen. Mietpools sind i.d.R. kostenlos und daher in den meisten Fällen empfehlenswert.

Werbungskosten

Beim Erwerb einer Immobilie erzielt der Anleger in Verbindung mit der Miete als Einnahmequelle, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da diese Einkünfte jedoch den Ausgaben wie z.B. Zinsen, Tilgung und Nebenkosten gegenüberstehen, ergibt sich hieraus i.d.R. eine Unterdeckung vor Steuern, diesen Differenzbetrag kann der Anleger steuerlich geltend machen. Hinzu kommt natürlich auf der Einnahmenseite noch die Steuerrückerstattung, die sich aus der Abschreibung der Immobilie und der damit verbundenen steuerlichen Geltendmachung ergibt. Wählt der Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage mit sehr hohen Abschreibungsmöglichkeiten, so kann es sogar durch die Steuerrückerstattungen zu einem Überschuß nach Steuern inkl. Tilgung kommen. In diesem Fall zahlen Mieter und Finanzamt die erworbene Immobilie ab, und die Wertsteigerung verbleibt beim Anleger. Diese Kombination in Verbindung mit dem zur Zeit noch historisch niedrigen Zinsniveau machen die Immobilie zu einer Kapitalanlage mit überdurchschnittlichem Renditepotential.

Grundbuchinformationen

 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Die Grundbuchblätter werden nach einheitlichem Muster geführt und sind wie folgt gegliedert: Abteilungen:

 – Aufschrift

– Bestandsverzeichnis

– I. Abteilung: Eigentümer

– II. Abteilung: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks,Grunddienstbarkeiten,

  Nießbrauch, Reallast

– III. Abteilung: Grundpfandrechte, Hypothek, Sicherungshypothek, Verkehrshypothek,

  Teilhypothek, Gesamthypothek

Die Finanzierung

1. Hypothekarkredit (Kapitalmarktdarlehen)

Unter den verschiedenen Kreditarten stellt das so genannte Kapitalmarktdarlehen oder richtigerweise der Hypothekarkredit einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensfinanzierung von Wohnungsunternehmen dar. Als Finanzierungsobjekt für einen Hypothekarkredit eignen sich alle Arten von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Der Hypothekarkredit gilt vom Grundsatz als Objektkredit, d. h. die persönliche Bonität des Kreditnehmers rückt hinter die dingliche Sicherstellung. Der während der Finanzierungsdauer zu leistende Kapitaldienst soll dabei aus den bei ordnungemäßer Bewirtschaftung der Immobilie anfallende Erträgen (Ertragswert) gedeckt werden können bzw. soll eine Kreditrückführung durch den Verkauf der Immobilie (Sachwert) möglich sein. Die Sicherheitenstellung des Hypothekarkredites erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes zu Lasten des Pfandobjektes Immobilie im Grundbuch. Die wirtschaftliche Bedeutung von Hypotheken und Grundschulden liegt in der Sicherung des Kredites durch ein Grundstück. So wird die dingliche Sicherheit Hypothek definiert als die Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Akzessorität).

Die wegen ihrer hohen Flexibilität bei der Besicherung von Hypothekarkrediten bevorzugte Grundschuld unterscheidet sich von der im Kern wesensgleichen Hypothek u. a. dadurch, dass diese nicht an das Bestehen einer schuldrechtlichen Forderung gebunden ist (Abstraktheit der Grundschuld).

Die Besicherung kann erstrangig oder nachrangig erfolgen. Realkredite und Versicherungsdarlehen können nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent ausgelegt und besichert werden. Bauspardarlehen werden i. d. R. nachrangig bis 80 Prozent Beleihungswert besichert. Darlehen lassen sich zum einen hinsichtlich der Zinsgestaltung in Festzins- oder zinsvariable Darlehen und zum anderen hinsichtlich des Rückzahlungsmodus in Annuitäten-, Tilgungs- oder endfällige Darlehen unterteilt.

Festzins- und zinsvariable Darlehen

Festzinsdarlehen sehen die Festschreibung der Zinsen über einen bestimmten Zeitraum vor. Während es früher üblich war, den Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens festzuschreiben, erfolgt eine solche Festschreibung heute i. d. R. nur für 5 oder 10 Jahre, wobei längerfristige Zinsbindungen wie z. B. 15 oder 20 Jahre bei einigen Kreditinstituten ebenfalls angeboten werden. Nach Ablauf dieser Zeit muss mit der Bank oder Sparkasse neu über den Zinssatz verhandelt werden. Man nennt dies daher auch Abschnittsfinanzierung. Bei zinsvariablen Darlehen werden die Zinssätze laufend an die Zinsentwicklung des Geldmarktes angepasst, d. h. hier besteht für den Darlehensnehmer ein permanentes Zinsänderungsrisiko. Zinsvariable Darlehen werden daher meist nur in Zeiten hoher Zinsen bzw. sich abzeichnender Zinssenkungen vereinbart, um dann bei sinkenden Zinsen auf ein Festzinsdarlehen umsteigen zu können.

Forward-Darlehen

Auf Grund des niedrigen Zinsniveaus wurde im Jahr 1996 von der Dr. Klein & Co. AG für die Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen das Produkt Forward-Darlehen entwickelt. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, der bereits vor Ablauf der regulären Zinsfestschreibung eines Darlehens aufgenommen wird, um dieses dann abzulösen. Die Laufzeit des Forward-Darlehens ist ebenso frei wählbar wie der Tilgungssatz und mit dem jeweiligen Kreditinstitut abzusprechen.

Der Zinssatz des Forward-Darlehens berechnet sich aus den Einständen der DGZF oder den Pfandbriefeinständen zzgl. der sonst anfallenden Bereitstellungszinsen für die Vorhaltung eines Darlehens. Forward-Darlehen eignen sich somit vor allem vor vorzeitigen Prolongationen demnächst auslaufender Kredite in Niedrigzinsphasen, in denen Zinssteigerungen erwartet werden oder bereits begonnen haben. Forward-Darlehen bereits lange vor dem Zinsbindungsende des alten Darlehens bzw. neu abzuschließen ist auf Grund der am Markt üblichen Laufzeitbegrenzungen (Forward-Periode plus Zinsbindung) selten wirtschaftlich, da der Margenaufschlag für die Forward-Periode dann i. d. R. zu hoch ist.

Bei zinsvariablen Darlehen werden die Zinssätze laufend an die Zinsentwicklung des Geldmarktes angepasst, d. h. hier besteht für den Darlehensnehmer ein permanentes Zinsänderungsrisiko. Zinsvariable Darlehen werden daher meist nur in Zeiten hoher Zinsen bzw. sich abzeichnender Zinssenkungen vereinbart, um dann bei sinkenden Zinsen auf ein Festzinsdarlehen umsteigen zu können.

Annuitäten-, raten- und endfällige Darlehen

Die in Deutschland am Häufigsten in der Wohnungsfinanzierung verwandte Darlehensform ist das Annuitäten- oder Tilgungs-/Amortisationsdarlehen. Dabei wird zwischen Kreditinstitut und Darlehensnehmer ein bestimmter Zinssatz sowie eine bestimmte Tilgungsrate, bspw. anfänglich in Prozent, vereinbart. Zinssatz und Tilgungsrate ergeben zusammen die Annuität, also den jährlich vom Darlehensnehmer aufzubringenden Kapitaldienst. Diese Annuität bleibt für die Zeit der Zinsfestschreibung konstant.

Da aber die Darlehensschuld mit laufender Tilgung von Jahr zu Jahr sinkt, nimmt, bei konstanter Annuität, die Tilgungsrate kontinuierlich zu und in gleichem Umfang der Zinsanteil ab. Das Darlehen wird also nicht nach 100 Jahren (ein Prozent pro Jahr), sondern, je nach Höhe des Darlehenszinses, nach etwa 25 bis 35 Jahren getilgt. Grundsätzlich gilt, je höher der Zinssatz, desto kürzer die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Bei Darlehen ohne Tilgung wird nur eine monatliche Rate in Höhe der Zinsen gezahlt. Die Darlehenshöhe bleibt über die Laufzeit des Darlehens konstant und wird am Ende der Laufzeit im Ganzen zurückgezahlt. Raten- oder Abzahlungsdarlehen werden in der Wohnungsfinanzierung i. d. R. nur in Verbindung mit Förderdarlehen, z. B. KfW-Darlehen, eingesetzt. Bei dieser Darlehensform erfolgt die Tilgung in konstanten Raten, d. h. die finanzielle Gesamtbelastung aus Zins- und Tilgungszahlungen geht laufend zurück, da die Zinszahlungen wegen der kontinuierlich sinkenden Darlehenssummen abnehmen, die Tilgungsraten aber, anders als beim Annuitätendarlehen, nicht entsprechend ansteigen.

Förderdarlehen

In Deutschland gibt es zahlreiche Angebote von staatlicher Seite, die den Erwerb, die Erstellung und die Modernisierung von Wohneigentum fördern. Förderdarlehen haben folgende allgemeine Merkmale:

– Verbilligter Zinssatz (unter Kapitalmarktniveau) bis zu zinslosen Darlehen

– Tilgung über Zeitraum 35 – 100 Jahre (i. d. R. 0,5 Prozent oder 1 Prozent p. a.)

– Möglichkeit einer tilgungsfreien Zeit je nach Förderprogramm

– Grundbuchliche Besicherung:

Die Eintragung von Sicherheiten zugunsten des Förderdarlehensgebers erfolgt zumeist nachrangig hinter dem Kapitalmarktdarlehen für die geförderte Maßnahme (Investitionen). Die Eintragung kann sowohl als Grundschuld wie auch als Hypothek erfolgen. Für das Immobilienunternehmen kann durch das günstige Fremdkapital u. U. unrentable Investitionen mit Kalkulationsbasis des Kapitalmarktniveaus rentabel gestaltet werden. Damit werden Möglichkeiten der Portfolioverbesserung erschlossen. Aus der Sicht des Staates liegen die Interessen beim Einsatz von Förderdarlehen zum einen im sozialen Wohnungsbau zur Versorgung sozial schwacher Schichten mit Wohnraum und zur Entwicklung bestimmter Wohngebiete mit sozial schwacher Struktur.

Kosten beim Kauf

Die Kostenpunkte beim Kauf einer Immobilie sind eigentlich recht übersichtlich. Dennoch sollte man sich im voraus über die jeweiligen Punkte im klaren sein, denn 1,5% mag zwar nach wenig klingen, bezogen auf einen sechsstelligen Betrag kann dies aber so manche Planung durcheinander bringen.

Folgende Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie auf jeden Fall auf Sie zu:

– Der Kaufpreis der Immobilie

– Die Finanzierungskosten

– Die Kaufnebenkosten

In der Regel sind die Kaufnebenkosten innerhalb von 2 – 8 Wochen zu begleichen. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie werden zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt.

Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie sind bei der Planung auf jeden Fall von vornherein als feste Größe mit einzubeziehen. Im Einzelfall können sich diese auf bis zu 10% der Kaufsumme summieren.

In der Regel gibt es vier bedeutende Nebenkosten:

– 1. Die Notargebühr / Grundbucheintragungen

– 2. Die Grundgewerbesteuer

– 3. Die Maklergebühren (Courtage)

– 4. Rückabwicklungen eines Kaufvertrages

Die Notargebühr / Grundbucheintragungen

Diese Kosten in Höhe von ca. 1,5% des Kaufpreises enthalten:

– den Kaufvertragsentwurf und die Zusendung des Entwurfes

-die Terminvereinbarung zur Vertragsunterzeichnung

– die eigentliche notarielle Beurkundung der Vertragsunterzeichnung

– die Einholung aller behördlichen Genehmigungen:

– Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde

– Information an das Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer

– Einholung der Steuerunbedenklichkeits-bescheinigung beim zuständigen Finanzamt

– die Kontrolle der Löschung der Grundschulden des Verkäufers

– Weitergabe an das Grundbuchamt

– Benachrichtigung der Fälligkeit des Kaufpreises

– Eintragung der Auflassungsvormerkung

– Eintragung der Sicherungshypothek

– Löschung der Grundschulden

– Eintrag ins Grundbuch

Die Grundgewerbesteuer

Diese beträgt momentan 3,5% der Kaufsumme. Der Notar wird das Finanzamt über den Kauf informieren. Innerhalb von 2 – 4 Wochen ist mit der Zahlung zu rechnen.

Die Maklergebühren (Courtage)

Haben Sie Ihr Objekt über einen Makler gefunden, wird nach erfolgreicher Vertragsunterzeichnung die Maklercourtage fällig. Diese bezieht sich rein auf die Vermittlung der Immobilie. Eventuelle Zusatzleistungen werden in der Regel gesondert berechnet und vor Vertragsabschluss beglichen.

Rückabwicklungen eines Kaufvertrages

Finanzierungsprobleme oder tragische persönliche Entwicklungen können mitunter eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nötig machen. Da es sich dabei um eine Auflösung eines notariell beglaubigten Eigentumübertrags handelt und mit beträchtlichen Kosten verbunden ist, sollte dies wirklich nur der letzte Ausweg sein. Muss trotz alledem eine Rückabwicklung vollzogen werden, können folgende Kosten auf Sie als Käufer zukommen:

 1. Die Notarkosten der Rückabwicklung

2. Den Zinsausfall für den zu spät bezahlten Kaufpreis

3. Die Differenz zu einem eventuell niedrigeren neuen Verkaufspreis

4. Der Zinsausfall auf den gesamten Kaufpreis bis zur Bezahlung durch den neuen Käufer.

5. Die Kosten für Rechtsberatung und Gericht

 Nebenkosten

Die Nebenkosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Müllabfuhr etc., diese zahlt der Mieter inkl. der Kaltmiete an die Hausverwaltung. Nicht umlagefähige Nebenkosten, also Kosten die der Eigentümer zu tragen hat, sind die Kosten für die Haus- und Mietverwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Die Kosten für Haus- und Mietverwaltung sind steuerlich absetzbar, die Instandhaltungsrücklage nicht, da diese wie die Tilgung nicht zur direkten Kostenseite zählt.

Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist beträgt zur Zeit 10 Jahre, sie wurde zum Schutz der Mieter von einstmals 2 Jahren auf diesen heutigen Wert gesetzlich festgelegt. Dies bedeutet, das ein realisierter Immobiliengewinn nach Ablauf dieser Frist absolut steuerfrei ist! Ein weiteres wichtiges Kriterium, das für die Immobilie als Anlageform spricht.